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[갭투자 가이드] 소형평수 월세 투자시 고려사항 1-2인 가구 거주용 소형 평수(20평 미만) 아파트에 월세 받는 목적으로 투자시 고려할 사항 ■ 세입자 교체가 잦은가? ○ 완전 소평평수, 주복 오피스텔 보다는 단지와 커뮤니티가 조성된 아파트의 주거 안정성이 큼 ○ 그러나 20평 미만인 경우 1인 또는 2인 가구 거주 목적이 크기 때문제 세입자가 자주 교체되는 이슈가 발생함 ○ 따라 지역 특성, 지역 거주자 특정을 파악하여 세입자 교체가 얼마나 빈번한지 파악해야함 ○ 이 부분에 따라 거래비용(부동산 수수료) 등 추가 비용 발생하여 수익률에 마이너스 요인 ○ 세입자 교체 없이 2-4년 주기로 보증금 또는 월세를 물가 상승분에 따라 그 이상으로 올려 받는 경우가 가장 베스트 월세 중개보수(부동산 수수료) - 월세 1억/50만 세팅시 중개보수 상한요율 0... 2023. 7. 11.
[갭투자 가이드] 1층 매물 매수시 검토사항 ■ 과거 동일 아파트 1층 매물 거래 히스토리 파악하기 ○ 전세보증금 인상이 주기적으로 이루어지고 있는가? - 2-3년 주기로 전세보증금 변동이 발생하며 최근 보증금 인상률이 둔화 - 부동산 경기 불황으로 인해 동일 보증금으로 재계약하는 사례 있음 - 갱신요구권 사용으로 인해 전세 갱신시 보증금 인상률 저조 ○ 역전세가 발생한 이력이 있는가? - 역전세 발생 이력 없음 ○ 공실 우려는 없는가? - 없음 ○ 장기 보유시 수익률 전망은 어떠한가? - 장기 보유시 전세가가 매수 가격을 추월하는 모습을 보임 - 결국 매수한 가격을 5-6년 이내 전세보증금으로 보전할 수 있음 갱신요구권이란? - 집주인의 의사와 상관없이 전·월세 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리 - 최근 전세시장에서 세입자가 집주인보다 유리한 위.. 2023. 7. 7.
[갭투자 가이드] 전세낀 매물 체크리스트 ■ 매수 타겟 설정 ○ 로열동/로열층 급매로 목표 설정하여 매물 탐색 ○ 4-5층 저층 아파트 제외 - 다세대와 같은 수준 - 매매가 낮아 대출도 많이 나오지 않음 - 전세가 낮고 주인 거주 비율 낮아 관리 상태 불량 ○ 최근 리모델링 했다면 아랫집에 누수, 배관교체 등 이슈 확인 월세 수입 목적 갭투자의 경우 - 동일 조건이라면 대출 있는 매물 → 나중에 팔때 매수자 입장에서 투자금이 적어지니 대출 낀 아파트가 잘 팔림 - 전세율 높은 물건 → 전세가 낮으면 월세 대신 대출받아 전세 거주하려는 비율 높아 월세가 하락 부추김 ○ 갭투자 매물 고르는 기준 5가지 ☞ 이전 포스팅에서 확인 ▼ [임장준비] 갭투자 물건 고르는 기준 5가지 1. 일자리 해당 지역의 일자리를 파악할 때 근로소득 통계와 산업분류별 .. 2023. 7. 5.
[갭투자 가이드] 부동산(중개업자) 활용법 ■ 부동산/중개사 고르기 ○ 매도측 중개사 이용할 것 - ‘네이버 부동산’에 물건을 올려놓은 중개소는 그 물건을 가지고 있는 매도인 쪽의 중개소 - 매도측 중개소와 접촉해야 매도 사유와 매도자의 정보를 알아낼 수 있어 협상이 유리 ○ 매도측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를 먼저 방문 후 다른 중개소 방문 - 다른 중개소에서 몇몇 물건을 보고 왔다는 사실만으로도 충분히 경쟁심을 유도해 좋은 물건을 소개받을 확률이 높아짐 - 한 중개소에서 모든 물건을 보는 것은 협상의 우위를 중개업자에게 넘겨주는 꼴 ■ 중개업자 특징/생리 파악하기 ○ 고객 중에서도 오래도록 움직이지 않을 실거주자보다는 투자자를 선호 - 실거주자보다 좀더 빠르게 결정을 내릴 수 있기 때문 - 매수 시의 중개수수료뿐만 아니라 .. 2023. 7. 4.
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