[재건축/재초환] 재건축초과이익환수제 문제점(집값상승기준은?)

■ 정상집값 상승분 기준은?

- 개발이익을 계산할 때 제외되는 정상집값 상승분을 해당구의 아파트값 상승률로 할 것인지, 단독주택과 연립주택 등을 포함한 전체 집값 상승률로 할 것인지가 논란

- 지역에 따라 아파트값 상승률은 전체 집값 상승률보다 최고 50% 높다. 따라서 아파트값 상승률을 기준으로 삼으면 개발이익이 늘어나고 전체 집값 상승률로 하면 반대로 개발이익이 크게 줄어듦

- 정부는 재건축에 따른 초과이익은 같은 지역의 아파트뿐만 아니라 단독, 연립주택에 견줘서도 발생하기 때문에 전체 집값 상승률을 기준으로 삼아야 한다고 보고 있음

- 이 경우 전체 집값 상승률은 주택 가구수에 따른 가중치를 적용해 산정하게 되어 즉 서울 강남구처럼 아파트 비중(69%)이 높은 구라면 아파트값 상승률과 전체 집값 상승률 차이는 줄어듦

 

■ 개별 집값 차이는 어떻게?

- 같은 평수라도 재건축 뒤에는 층과 향에 따라 집값 차이가 큰 게 현실, 따라서 같은 평수의 개발부담금이 동일하다면 조합원 간 분쟁이 생길 소지

- 이 같은 혼란을 막기 위해 재건축 주택 배분을 확정 짓는 절차인 관리처분계획에 조합원의 분담기준과 분담률에 관한 사항이 명시되어 조합이 감정평가를 거쳐 집값 차이에 따른 분담금 비율을 정할 수 있음

 

■  공시가격 기준 문제없나?

- 재건축 개발이익은 재건축 완료시점의 공시가격에서 착수시점(재건축추진위원회 승인일)의 공시가격을 빼 계산

- 그러나 공시가격은 실제 거래가와 차이가 있으며 2003년 이전에는 공시가격 현실화율이 시세의 60%를 밑도는데 반해 지금은 80% 수준으로 높아져 공시가격을 기준으로 삼으면, 실제보다 개발이익이 늘어난다는 지적

- 그렇지만 전문가들은 감정평가 전문기관이 매긴 공시가격을 기준으로 하는 게 가장 적합하다고 보고 있음

 

※ 출처

재건축 개발부담금 이것이 알고싶다

 

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[재건축/재초환] 재건축초과이익환수제 계산법(사례, 법개정안)

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[재건축 투자] 입주권 매수(조합원 지위 승계)

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