[재건축/재초환] 재건축초과이익환수제 계산법(사례, 법개정안)

■ 재초환이익환수제란?

부동산 개발 사업을 진행할 때 개발로 인해 발생하는 토지 가치 상승의 일부를 정부가 환수하는 제도

 

■ 재초환이익환수제 역사

- 2008년부터 시행했으나 부동산 침체기였기에 재건축 사업이 무기한 중지되는 사태가 많아 실제 시행된 경우 없었음

- 2012년 결국 재초환 시행을 일시 중단하는 법률이 통과하면서 13년~17년까지 5년간 중단됨

- 문재인 정권이 들어오고 17.08.02 대책으로 재초환이 '18년도부터 다시 시작

- 부동산 경기를 살리기 위해  '23년 11월 29일 재초환 완화를 위한 개정안 발표

 

■ '23년 12월 재초환법 개정안

- 부담금 면제 대상인 초과이익 규모 : 3천만원에서 8천만원으로 상향

- 부담금 부과 구간 : 2천만원에서 5천만원으로 완화

- 부담금 산정일 개시 시점 : 추진위원회 구성에서 '조합설립인가'로 변경해 세금부과기간 감소

- 1주택 장기보유자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감경 비율 상향

 

 

■ 재초환법  개정안에 따른 시장 전망

- 재건축 부담금이 완화되더라도 재건축 사업이 탄력을 받기는 쉽지 않을 것
- 공사비 급등으로 조합원 분담금이 늘면서 재건축 사업성이 크게 줄었는데, 여기에 초과이익까지 환수해 버리면 사업 추진 동력을 잃어버릴 수밖에

'24/3/11 국토교통부 전망
- 3/27일부터 재건축 부담금 부과 대상이 되는 아파트 단지는 전국 기준 67곳
- 서울은 33개 단지로 평균 부과금액은 1억 4500만원
- 인천·경기는 27개 단지로 3200만원
- 지방은 19개 단지로 640만원이다.

 

■ 재초환 계산법

재건축으로 얻게 되는 조합원 이익에서 공사비와 자연스러운 집값 상승분을 뺀 나머지의 1인당 평균 금액 중 기준을 초과한 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수

 

 

● 주요 공식

- 재건축 부담금 총액 = 재건축 초과이익 * 부과율

- 재건축 초과이익 = 재건축 종료시점(준공) 주택가액 - 재건축 개시시점(조합원설립인가) 주택가액 - 정상 집값 상승분 - 개발비용

- 부과율 = 초과이익 금액에 따라 10-50% 적용

 

● 예시 

① 부과종료시점(준공) 집값이 30억

② 부과개시시점(조합설립인가일)의 집값이 10억 원

③ 동일 기간 주변 일반 아파트의 정상 집값 상승분이 10억

④ 재건축을 위한 건축비 등 개발비가 4억 원

 → 재건축을 통해 발생한 초과이익은 30억-10억-10억-4억=6억원

 → 개정된 부과율 적용시, 초과이익이 2억 8,000만 원을 넘어가니 6억 원의 50%인 3억 원이 환수

 

■ 1세대 1주택자 감면

- 준공 시 해당 조합원이 1세대 1주택자여야 함

- 부과개시시점에 1세대 1주택이었으나, 이후 추가로 주택을 매입해 부과종료시점에 1세대 2주택자가 됐다면 1세대 1주택 장기보유 감면을 받을 수 없음
- 반대로 부과개시시점이나 그 이후에 1세대 2주택자였더라도, 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 1세대 1주택자였던 기간을 합산해 보니 6년 이상이 된다면 보유 기간에 따른 감면율을 적용받을 수 있음

 

● 예시 

 6억 원의 초과이익이 발생한 조합원이 부과종료시점에 1세대 1주택자였고 1세대 1주택 기간이 20년을 넘겼긴 경우

 → 부담금 3억 원(초과이익 6억 원 X 부과율 50%)의 70%인 2억 1,000만 원을 감면받아 9,000만 원만 부담

 

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