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상가와 필지 공유 여부가 재건축 사업에 미치는 영향 재건축 사업에서 상가와 필지(대지) 공유 여부는 사업의 진행 속도와 방식에 큰 영향을 미친다. 주거용 아파트와 달리, 상가의 이해관계는 복잡하며 필지 공유(대지 지분 공유) 여부가 주요 변수가 된다.1. 필지 공유(미등기 지분 공유)된 경우의 영향(1) 재건축 추진 난이도 상승필지를 공유하고 있는 모든 공유자의 동의가 필요하므로 조합 설립이 어려워짐상가 입주자(소유주) 간 의견이 엇갈릴 경우 합의가 지연될 가능성 큼(2) 감정평가 및 보상 문제 발생공유 필지는 개별 등기가 불가능하므로 개별 지분을 평가하여 현금 청산해야 하는 경우가 많음보상 기준(현금 보상 vs. 재입주 여부)에서 의견 충돌이 발생할 수 있음(3) 매각 및 추가 비용 문제조합이 필지를 통째로 매입해야 하는 경우, 자금 부담 증가일부 공유.. 2025. 3. 20.
월곶~판교 복선전철(월판선) 진행 현황 -> 현재 예상 개통: 2028년 11월 1. 사업 개요노선 길이: 총 34.2km노선 경로: 시흥 월곶 → 시흥, 안산, 군포, 의왕 → 성남 판교정거장 수: 총 11개 역 (8개 신설, 3개 기존 역 연결)사업 목적:수도권 남부 동서축 철도망 확충GTX, 신안산선, 인동선 등과 환승 가능하도록 설계2. 공사 진행 상황① 공사 계약 및 착공2023년 12월: 전 구간(총 10개 공구)에 대한 공사 계약 완료2024년 4월: 시흥시 구간(2·3공구) 실시계획 승인 → 토지 보상 및 착공 절차 진행2024년 8월: 의왕시 구간 착공식 개최 (인덕원~동탄선과 동시 착공)② 현재 공정 진행률터널 공사, 토지 보상 등 단계별로 진행 중일부 구간은 보상 협의 완료 후 본격적인 공사 진행 예정3. 개통 목표 및 예상 지연초기 개통 목표: 2025년현재 예.. 2025. 3. 20.
토지 용도가 제한보호구역인 경우 재건축에 미치는 영향 토지가 제한보호구역에 포함되어 있다면 재건축 추진이 어렵거나, 일정한 규제를 받게 됩니다. 제한보호구역의 유형에 따라 적용되는 규제와 재건축 가능성을 정리해 보겠습니다.✅ 1. 제한보호구역 종류별 재건축 영향제한보호구역은 목적에 따라 규제가 다르므로, 해당 구역의 종류를 먼저 확인해야 합니다.(1) 군사보호구역 (군사시설 보호구역)🚫 재건축 추진 난항 가능성군 작전이나 안보 목적상 건축물의 고도 제한이 있을 수 있음.일부 지역은 건축 자체가 금지되거나 군부대 협의 필수.용적률 제한이 있어 사업성이 낮아질 가능성 있음.📌 해결 방법해당 지역이 완화 대상인지 확인 (국방부에서 일부 해제 가능).건축 고도 완화 요청 가능, 하지만 승인되기까지 오랜 시간 소요.(2) 문화재보호구역🚫 재건축 제한 가능성 높.. 2025. 3. 19.
용적률, 대지지분 좋아도 아파트 전체 규모 작으면 재건축 사업성 떨어지는 이유 아파트 재건축의 사업성은 여러 요소가 복합적으로 작용합니다. 용적률, 대지지분, 용도가 유리해도 아파트 전체 면적(규모)이 작은 경우 사업성이 저하될 수 있습니다. 주요 고려 사항을 살펴보겠습니다.1. 재건축 가능성✅ 용적률: 기존 용적률이 낮고 상향 여지가 있다면 재건축이 유리합니다.✅ 대지지분: 개별 세대당 대지지분이 크면 재건축 후 추가 분양을 통한 수익성이 좋아집니다.✅ 용도지역: 일반주거지역, 특히 2종·3종일 경우 용적률 상승에 유리합니다.2. 사업성 문제점🚫 단지 규모가 작으면 사업성이 떨어짐아파트 전체 면적(단지 규모)이 작으면 공사비 대비 수익성이 낮아 재건축 추진이 어려울 수 있음.최소한 500세대 이상 되어야 경제성이 확보되는 경우가 많음.규모가 작을수록 공용시설(커뮤니티, 주차장).. 2025. 3. 19.
역세권 아파트의 재건축 추진 시 혜택과 유리한 점 : 일반주거지역(제2종·제3종) → 준주거지역으로 변경 가능 역세권 아파트는 교통 접근성이 우수해 재건축 추진 시 여러 가지 이점을 가질 수 있습니다. 주요 혜택과 고려할 점을 정리해 보겠습니다.✅ 1. 용적률 상향 혜택 (국토교통부 도시규제 완화)역세권에 해당하면 용적률 완화 혜택을 받을 수 있습니다.📌 적용 가능 규제 완화준주거지역 상향 조정 가능기존 일반주거지역(제2종·제3종) → 준주거지역으로 변경 가능준주거지역이 되면 용적률 최대 500%까지 확대 가능 (기존 대비 1.5~2배 상승)추가로 늘어난 용적률 일부를 임대주택으로 공급하면 추가 혜택 가능역세권 활성화 사업 적용 가능「역세권 활성화 사업」 적용 시 상업시설 포함 개발 가능상업시설, 오피스텔, 주거시설을 복합개발하여 분양 수익 극대화 가능✅ 2. 일반 분양가 상승 기대 (수익성 증가)역세권 단지는.. 2025. 3. 19.
PC(Precast Concrete) 공법 아파트가 리모델링이 어려운 이유 PC(프리캐스트 콘크리트) 공법은 공장에서 미리 제작한 콘크리트 부재(벽, 기둥, 슬래브 등)를 현장에서 조립하는 방식입니다. 이 공법은 공기 단축과 균일한 품질 유지가 장점이지만, 리모델링(특히 수직·수평 증축)이 거의 불가능하거나 매우 어렵습니다.1. 구조 변경이 어렵다 (내력벽 비율이 높음)PC 공법 아파트는 내력벽(건물의 하중을 지탱하는 벽)의 비율이 매우 높음일반적인 철근콘크리트(RC) 벽식 구조 아파트는 일부 벽을 철거해도 문제가 없지만, PC 공법 아파트는 내력벽이 많아 벽을 철거할 수 없음리모델링 시 내부 구조를 변경하거나 벽을 철거해야 하는 경우가 많은데, PC 구조에서는 사실상 불가능2. 수직 증축이 불가능 (상부 하중을 감당할 수 없음)PC 공법은 설계 단계에서 정해진 하중만을 감당하.. 2025. 3. 19.
필지 공유지역(공유지) 재건축의 장단점 -> 대규모 통합 개발 가능, 재건축 동의율 확보 어려움 📌 필지 공유지역이란?아파트 단지가 여러 필지를 공유하는 형태로 구성된 경우를 의미하며, 재건축 추진 시 각 필지 소유자 간 합의가 필수적입니다.✅ 장점1. 대규모 통합 개발 가능 → 사업성 증가여러 필지를 통합하면 대지 면적이 커져 용적률 상향 가능성 증가고층 개발 및 다양한 용도(상업시설, 업무시설 등) 포함 가능사업성이 높아져 추가 부담금 감소 또는 수익성 향상 가능2. 기반시설 확보 용이넓은 부지를 활용하여 도로, 공원, 주차장 등 기반시설 확보가 쉬움주변 지역과 연계하여 도시 정비 효과 상승3. 용도지역 상향 가능성기존 개별 필지보다 통합 개발하면 주거지역 → 준주거지역, 상업지역 등으로 변경 가능성 증가용도지역 변경 시 건축 가능 용적률 및 수익성 증가4. 행정 절차 간소화 가능 (일부 사례.. 2025. 3. 19.
재건축 사업성 판단에 토지용도가 중요한 이유 -> 용적률과 건폐율 결정, 최고층수 제한 재건축 사업성 판단에서 토지용도(용도지역)가 중요한 이유는 다음과 같습니다.1. 용적률과 건폐율 결정용도지역에 따라 허용되는 용적률(건물 연면적/대지면적)과 건폐율(건축면적/대지면적)이 달라짐예를 들어, **2종 일반주거지역(용적률 200% 이하)**과 **3종 일반주거지역(용적률 300~500%)**은 개발 가능 범위가 크게 차이 남용적률이 높을수록 더 많은 세대 공급 가능 → 사업성 증가2. 최고층수 제한일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등에 따라 허용되는 최대 건물 높이가 달라짐예를 들어, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 3종 일반주거지역(35층 이상)으로 변경되면 고층 아파트 건설이 가능해 사업성이 개선됨3. 사업 인허가 용이성주거지역, 준주거지역, 상업지역 등 용도에 따라 재건축 허가 및 도.. 2025. 3. 19.
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