반응형 임대사업18 원룸으로 불법 개조한 근린생활시설&다중주택 차이점 ● 근린생활시설 전입 신고가 가능하고 확정일자 받는 게 가능 서류상 ‘상가’이기 때문에 국가가 지원하는 저리 전세자금대출을 원칙적으로 받을 수 없음 소유주는 주택으로 임대하면서 서류상으로는 ‘상가’를 유지해 1가구 1주택자 지위를 유지할 수 있어 이득 그러나 전입신고 하면 관할 지자체는 해당 건물을 ‘주거용’으로 집계해 건물 소유주가 1가구 1주택자 지위를 유지할 수 없음 ● 다중주택 주방을 설치할 수 없음 법적으로 ‘주택’이므로 대출을 받을 때 문제가 발생할 여지가 없음 불법 개조해 주방 있는 경우 적발되면 주방을 철거하고 원상 복구를 해야 하므로 세입자는 이사를 해야 함 불법 개조를 확인하려면 내부에 들어가거나 사진이 있어야 하는데 주택 전수 조사를 하지 않는 이상 적발이 쉽지 않음 수익형 부동산 분.. 2023. 2. 20. 건물 매각 계획(세금, 임차인 관리 외) ■ 세금을 최대한 줄이는 조건 개인 명의 건물은 3년 이상 보유하여 장기보유특별공제 등 세무적 이득을 볼 수 있는 시기를 지나서 매각 같은 해에 시세차익을 많이 보는 부동산을 2건 이상 매각시 합산 과세되어 세금 부담이 크므로 한 건의 매각을 다음 해로 넘길 것 반대로 같은 해에 매각하는 부동산 중 손해를 보는 부동산이 있는 경우 차익이 많은 부동산과 함께 매각시 수익과 손실이 합쳐져서 유리 ■ 매각 타이밍 빌딩 경기가 좋고, 또 그 지역의 경기가 호황일 때 부동산 문의가 많이 오는 곳, 즉 가격이 오르는 곳의 부동산은 최대한 보유하고 있는 것이 유리 ■ 매각에 유리한 컨디션 만들기 건물 내외관이 깔끔하게 관리 임차인 구성도 좋고 임대수익이 잘 나오는 조건으로 세팅 임대료 미납이 있는 경우 매각 전에 임.. 2023. 2. 17. 건물관리계획 수립(청소, 엘리베이터, 임차인 등) ■ 공용공간 청소 건물주가 직접 청소 청소 용역업체나 청소하시는 아주머니에게 외주 ■ 건물관리 건물주 거주지와 거리 가까운 경우 직접 대처 먼 경우 청소하시는 분이나 임차인에게 사례비 주면서 문제가 있을 때 연락해 달라고 부탁 또는 전문 관리업체에 비용을 지급하고 임차인 관리, 간단한 시설관리, 재무관리 등 외주 기존에 상주하는 관리인이 있어 고용을 승계하는 경우 승계받기 전에 반드시 퇴직금 정산을 해야 함, 매수인이 그냥 승계를 받았다가는 매도인 때부터 일했던 퇴직금 전체를 지급해야 할 수도 있음 ■ 엘리베이터 관리 월 10~20만원 정도의 관리비용 발생 건물 전체가 75kw(저압) 이상일 경우 전기안전관리자를 선임해야 하므로 매월 약 10만원 정도 인건비 발생 연면적이 600㎡ 이상인 경우 방화관리자.. 2023. 2. 16. 건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지) 1. 매입주체 결정 개인 또는 법인 명의로 진행할지, 공동명의라면 지분 비율을 어떻게 가져갈지 결정해야 함 법인 설립시 일주일 기간이 소요되므로 이 기간 고려해야 함 법인 설립시 대부분은 1천만원 정도 자본금으로 설립하는데, 자본금 적은 경우 대출조건 나쁠 수 있음 2. 가용자금 확인 현금화할 수 있는 자금을 파악 담보 제공시 대출조건 달라지므로 공동 담보로 제공할 자산 있는지 확인 후 은행과 협의 은행 대출조건이 가장 좋은 시기는 연초이며 1월 초는 인사이동 변수가 있어 새 지점장이 취임한 1월 중순 이후 3. 취득세 확인 근린생활시설 건물 매입시 4.6% 취득세가 발생하며, 여기에 소유권 이전비용 등 감안해 매입가격의 약 5% 정도 발생 상가주택의 경우는 상가와 주택의 비율에 따라 각각 취득세를 납부.. 2023. 2. 15. 이전 1 2 3 4 5 다음 반응형
