[임대사업] 상가 관리비 정하는 법(관리비 항목, 분담 기준 등)

1. 관리비 주요 항목

관리비는 일반적으로 건물의 유지보수 및 운영에 필요한 비용을 포함합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다:

• 공용 전기료: 건물 외부 조명, 공용 복도 및 화장실 조명 등.
• 청소비: 공용 구역의 청소 비용.
• 수도료: 공용 구역에서 사용되는 수도 비용.
• 보안비: 경비원 급여 또는 보안 시스템 유지 비용.
• 시설 유지보수비: 엘리베이터, 보일러 등 공용 시설의 유지보수 비용.
• 보험료: 건물의 화재보험, 재난보험 등의 보험료.
• 기타 공용비용: 관리인 급여, 정기적인 소독 비용 등.

 

2. 관리비 분담 기준

한 건물에 여러 상가가 있을 경우, 관리비를 공정하게 분담하는 것이 중요합니다. 일반적으로 다음과 같은 기준을 사용합니다:

● 면적 비례 분담

• 각 상가의 면적에 비례하여 관리비를 분담하는 방식입니다.
• 예시: 총 건물 면적이 1000㎡이고, 한 상가의 면적이 100㎡일 경우, 해당 상가는 전체 관리비의 10%를 부담하게 됩니다.

장점
공평성: 면적이 큰 상가일수록 관리비를 더 많이 부담하게 되어 공평합니다.
간편성: 면적 기준이 명확하고 관리비 산정이 간단합니다.

단점
사용량 반영 부족: 실제로 공용시설을 적게 사용하는 상가도 면적이 크다면 많은 관리비를 부담하게 됩니다.

적합한 경우:
상가들의 면적이 균등하지 않고, 큰 상가가 상대적으로 더 많은 공용시설을 사용한다고 예상되는 경우.
관리비 항목 중 사용량에 비례하지 않는 항목(예: 청소비, 보안비)이 많을 경우.

 

● 고정비와 변동비 분리

• 공용 구역의 청소비, 보안비 등은 각 상가가 고정된 금액을 부담하고, 전기료나 수도료 등은 사용량에 따라 변동비로 책정하는 방법입니다.
• 예시: 공용 청소비가 월 100만원일 경우, 10개 상가가 각각 10만원씩 부담.

장점
공평성: 고정비는 각 상가가 동일하게 부담하고, 변동비는 실제 사용량에 따라 분담하여 공평합니다.
사용량 반영: 각 상가의 공용시설 사용량에 따라 관리비를 부담할 수 있습니다.

단점
복잡성: 변동비를 정확히 산정하려면 각 상가의 사용량을 측정할 수 있는 시스템이 필요합니다.
관리 부담: 변동비 항목을 정기적으로 측정하고 계산하는 데 추가적인 관리가 필요합니다.

적합한 경우
상가들의 면적이 유사하거나, 공용시설 사용량이 크게 차이나지 않는 경우.
관리비 항목 중 변동비 항목(예: 전기료, 수도료)이 중요한 비중을 차지하는 경우.
상가들이 실제 사용량에 따라 관리비를 부담하는 것이 공평하다고 합의한 경우.

 

● 사용 비례 분담

• 전기료나 수도료처럼 실제 사용량을 측정할 수 있는 항목은 각 상가의 사용량에 비례하여 분담.
• 각 상가에 별도의 전기 계량기, 수도 계량기를 설치해 사용량을 정확히 측정.

장점
정확성: 각 상가의 실제 사용량에 따라 관리비를 정확히 분담할 수 있습니다.
공평성: 사용량에 따라 부담하므로 불만이 적습니다.

단점
복잡성: 각 상가의 사용량을 측정할 수 있는 설비(계량기 등)가 필요합니다.
관리 부담: 정기적으로 사용량을 측정하고 관리비를 산정하는 데 시간이 걸립니다.

적합한 경우
상가들이 실제로 공용시설 사용량이 크게 다른 경우.전기료, 수도료 등 사용량에 따른 변동비 항목이 많고 중요한 경우.
각 상가에 별도의 계량기 설치가 가능하고, 정확한 측정이 중요한 경우.

 

3. 관리비 산정 및 고지 절차

1. 관리비 예산 산정: 연간 또는 월간 예산을 수립하여 항목별로 예상 비용을 계산합니다.
2. 관리비 공지: 각 상가에 관리비 산정 기준과 항목별 예상 비용을 상세히 공지합니다.
3. 계약서 명시: 임대 계약서에 관리비 항목과 산정 기준을 명확히 기재하여 분쟁을 방지합니다.
4. 정기 고지: 매월 또는 분기별로 관리비를 고지하고, 사용 내역 및 계산 방법을 상세히 기재합니다.
5. 정산 및 환급: 예상 비용과 실제 사용 비용이 다를 경우, 연말에 정산하여 초과 지불된 금액을 환급하거나 추가 비용을 청구합니다.

 

4. 투명성 확보

• 관리비 내역서를 정기적으로 각 상가에 제공하여 투명성을 확보합니다.
• 각 상가 대표와 정기적인 관리비 회의를 개최하여 의견을 수렴하고 반영합니다.

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