[대출상환/근저당말소] 융자 있는 집을 전세줄 때 알아둬야 할 것들

 

(가정) KB시세 7억짜리 아파트에 주택담보대출 잔액이 2.5억 남은 경우 

■ 채권최고액

• 채권자가 권리를 행사할 수 있는 최대 금액을 의미하며, 등기부등본에 설정되어 있음
• 보통 1금융권에서는 채권자가 대출을 안 갚거나 이자를 연체하는 경우에 대비해 원금과 금융비용 고려하여 110-120% 정도로 근저당으로 설정함
• 2금융권이나 대부업체는 더 높은 비율로 설정함

→ 따라서 대출 잔액은 2.5억이지만 등기부 등본상 근저당은 2.5*120%=3억으로 설정되어 있음

 

■ 전세임대시 전세보증금 대출한도

• LTV 70% 적용시 KB시세 7억에 대한 대출한도는 총 4.9억
• 따라서 [임대인의 근저당+세입자의 전세 대출]이 4.9억 이내로 들어와야 함
• 즉 근저당 3억이 있는 경우 전세대출 최대한도는 1.9억

 

■ 융가 있는 집 전세임대 방안

 

1안) 세입자가 선순위대출과 전세대출한도에 동의하는 경우 이 조건 그대로 임대진행 가능

 

2안) 세입자가 보증금으로 대출금 일부/전부 상환을 주장하는 경우 전세계약시 특약 넣어 기존 근저당 말소 조건으로 임대진행 가능

 

3안) 세입자에게 메리트를 주기 위해 전세반환보증보험 들어주는 식으로 안전하게 전세 세팅 후 선순위대출 유지하는 조건으로 설득

전세보증보험 가능 조건
선대출+전세보증금 ≤ KB시세 라야 전세보증보험 가능
즉, 선대출 3억 &  KB시세 7억이므로 전세보증금은 MAX 4억까지 가능

 

4안) 보증금 낮추고 월세 주는 쪽으로 조정해 위험부담 줄여서 계약

→ 보증금이 최우선변제범위(아래 표 참고) 이내라면 집이 경매로 넘어가도 임차인 보증금이 은행보다 먼저 배당됨

ex. 서울지역이고 보증금이 1.65억 이하면 5,500만원까지 최우선변제

 

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기준시점	지역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
2023. 2. 21.~	서울특별시	1억 6천500만원 이하	5,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4천500만원 이하	4,800만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만원 이하	2,800만원

 

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