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[갭투자 가이드] 월세 수익률 계산하기 ■ 월세 수익률 = (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈) × 100% 조건 - 매수가 : 4.4억 - 대출금액 : 2.7억(주담대 2억 +신용 7천, 이율 5%) - 현금 투자금액 : 7천 - 월세보증금 : 1억(갭 3.4억) - 취득세 : 540만(인지세, 법정수수료 등 포함) - 중개료 : 170만 ※ 신용대출은 매해 3.5천만원씩 상환하여 2년 내 상환, 주담대는 유지 - 첫해 이자 : (2억+7천)* 5% = 1350만원 - 둘째해 이자 : (2억+3.5천)* 5% = 1175만원 - 셋째해 이자 : 2억 * 5% = 1000만원 1. 매수 첫해 ☞ 월세 수익률 마이너스 ○ 집에 들어간 돈 : 7710만 - 현금 : 7000만 - 취득세 : 540만 - 중개수수료 : 170만 ○ 집에서 나오는.. 2023. 7. 28.
[갭투자 가이드] 1가구 2주택자 재산세 산출 ■ 재산세란 ○ 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 부과되는 지방세 ○ 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세, 재산세 도시지역분의 세율은 각 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 달리 적용 ■ 재산세 산출방법 ○ 종부세처럼 인별과세가 아닌 물건별 과세, 따라서 해당 부동산에 과세된 금액을 합산 ○ 과세표준(주택) : 공시가 × 60% ☞ 공시가 찾으러 바로가기 ○ 재산세율(주택) : - 6천만원 이하 : 과세표준 × 0.10% - 1억5천만원 이하 : 60,000 + (과세표준 - 6천만원) × 0.15% - 3억원 이하 : 195,000 + (과세표준 - 1억5천만원) × 0.25% - 3억원 초과 : 570,000 + (과세표준 - 3억원) × 0.40% ■ 재산세 산출 예시.. 2023. 7. 27.
[갭투자 가이드] 1층 매물 매수시 검토사항 ■ 과거 동일 아파트 1층 매물 거래 히스토리 파악하기 ○ 전세보증금 인상이 주기적으로 이루어지고 있는가? - 2-3년 주기로 전세보증금 변동이 발생하며 최근 보증금 인상률이 둔화 - 부동산 경기 불황으로 인해 동일 보증금으로 재계약하는 사례 있음 - 갱신요구권 사용으로 인해 전세 갱신시 보증금 인상률 저조 ○ 역전세가 발생한 이력이 있는가? - 역전세 발생 이력 없음 ○ 공실 우려는 없는가? - 없음 ○ 장기 보유시 수익률 전망은 어떠한가? - 장기 보유시 전세가가 매수 가격을 추월하는 모습을 보임 - 결국 매수한 가격을 5-6년 이내 전세보증금으로 보전할 수 있음 갱신요구권이란? - 집주인의 의사와 상관없이 전·월세 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리 - 최근 전세시장에서 세입자가 집주인보다 유리한 위.. 2023. 7. 7.
[갭투자 가이드] 전세낀 매물 체크리스트 ■ 매수 타겟 설정 ○ 로열동/로열층 급매로 목표 설정하여 매물 탐색 ○ 4-5층 저층 아파트 제외 - 다세대와 같은 수준 - 매매가 낮아 대출도 많이 나오지 않음 - 전세가 낮고 주인 거주 비율 낮아 관리 상태 불량 ○ 최근 리모델링 했다면 아랫집에 누수, 배관교체 등 이슈 확인 월세 수입 목적 갭투자의 경우 - 동일 조건이라면 대출 있는 매물 → 나중에 팔때 매수자 입장에서 투자금이 적어지니 대출 낀 아파트가 잘 팔림 - 전세율 높은 물건 → 전세가 낮으면 월세 대신 대출받아 전세 거주하려는 비율 높아 월세가 하락 부추김 ○ 갭투자 매물 고르는 기준 5가지 ☞ 이전 포스팅에서 확인 ▼ [임장준비] 갭투자 물건 고르는 기준 5가지 1. 일자리 해당 지역의 일자리를 파악할 때 근로소득 통계와 산업분류별 .. 2023. 7. 5.
[갭투자 가이드] 부동산(중개업자) 활용법 ■ 부동산/중개사 고르기 ○ 매도측 중개사 이용할 것 - ‘네이버 부동산’에 물건을 올려놓은 중개소는 그 물건을 가지고 있는 매도인 쪽의 중개소 - 매도측 중개소와 접촉해야 매도 사유와 매도자의 정보를 알아낼 수 있어 협상이 유리 ○ 매도측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를 먼저 방문 후 다른 중개소 방문 - 다른 중개소에서 몇몇 물건을 보고 왔다는 사실만으로도 충분히 경쟁심을 유도해 좋은 물건을 소개받을 확률이 높아짐 - 한 중개소에서 모든 물건을 보는 것은 협상의 우위를 중개업자에게 넘겨주는 꼴 ■ 중개업자 특징/생리 파악하기 ○ 고객 중에서도 오래도록 움직이지 않을 실거주자보다는 투자자를 선호 - 실거주자보다 좀더 빠르게 결정을 내릴 수 있기 때문 - 매수 시의 중개수수료뿐만 아니라 .. 2023. 7. 4.
[갭투자 가이드] 가격 협상 요령 ■ 매도 사유를 협상에 활용 ○ 언제, 어디로, 왜 이사해야 하는지를 꼭 확인하여 협상에 활용 ○ 중개소에 매도사유 문의시 모르는 경우, 매도자랑 친하지 않은 중개소이니 다른 중개소에 가볼 것 ○ 돈이 돈을 버는 것이기에 아파트 투자 초기에는 이익이 별로 남지 않음, 투자 초기일수록 싸게 사는 것이 더욱 중요 ○ 매도 사유가 분양받은 아파트로 이사, 해외 이민, 지방 발령 등인 경우 날짜를 맞추는 조건으로 가격을 깎을 수 있음 ○ 이때 ##천만 원을 깎아주면 바로 계약금을 보낼 테니 연락을 달라고 멘트 날리는 것도 방법 ■ 등기부등본을 통해 간접적으로 매도 사유 파악 ○ 협상을 하기 전에 마음에 드는 집 두세 군데의 등기부등본을 미리 떼어서 비교 ○ 중개소에서 매도 사유를 알려주지 않는 경우 등기부등본을.. 2023. 7. 4.
[임장준비] 가좌역 성산동 학군 (중학교, 고등학교) ■ 중학교 - 중암중, 성사중학교 - 마포구 학업성취도 평균은 서울 평균 이상 - 중암중은 학업성취도, 특목고 진학률 측면에서 마포구 top3 - 성사중학교 학업성취도 10위, 특목고 진학률 11위 중암중학교 - 학력 86.4% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 마포구 80.1% - 진학률 3.7% (특목고) 성사중학교 - 학력 74.9% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 마포구 80.1% - 진학률 1.6% (특목고) ■ 고등학교 - 성산동에 고등학교는 없음 [임장준비] 갭투자 물건 고르는 기준 5가지 [임장준비] 갭투자 물건 고르는 기준 5가지 1. 일자리 해당 지역의 일자리를 파악할 때 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용하면 내가 임장 하려는.. 2023. 6. 23.
[임장준비] 강남역 서초동 학군 (vs. 관악구) ■ 중학교 - 강남역 부근 도보권에 서일중, 서운중학교가 위치함 - 학업성취도는 서운중이 서일중 보다 우수 - 특목고 진학률은 서일중이 서운중의 2배 * 강남역 도보권 내 고등학교는 없음 서일중학교 - 학력 93.8% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 서초구 89.4% - 진학률 5.9% (특목고) 서운중학교 - 학력 95.6% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 서초구 89.4% - 진학률 2.9% (특목고) ■ 서초구 학군 - 서초구 학군 전체에서 서운중이 학업성취도 top1 - 서초구 학군 전체에서 서일중이 특목고 진학률 top1 ■ 서초동 vs. 관악구 - 강남구 하위 학군의 학업 성취도가 서울 평균을 상회 - 강남 학업 성취도 상위와 관악구 학업 성취도 .. 2023. 6. 22.
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