주택담보대출 대환대출 시 나가는 추가 비용 총정리 — 갈아타기 전 반드시 확인해야 할 것들 : 인지세·등기비·감정평가비·중도상환수수료 등 여러 비

주택담보대출을 갈아타면 금리 절감 효과가 크지만,
대환대출 시 발생하는 추가 비용을 정확히 계산해야 진짜 이득인지 판단할 수 있습니다.
대부분 사람들이 “금리만 낮으면 무조건 이득”이라고 생각하지만,
실제로는 인지세·등기비·감정평가비·중도상환수수료 등 여러 비용이 나갑니다.

이번 글에서는 대환대출 시 발생하는 모든 비용을 항목별로 정리해
갈아타기 전 ‘실절감액’을 정확히 판단할 수 있도록 구성했습니다.

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1️⃣ 주담대 대환대출 시 발생하는 비용 전체 항목

대환대출은 결국 “새 대출 → 기존 대출 상환” 구조이기 때문에
신규 대출에 들어가는 모든 비용이 동일하게 발생합니다.

📌 총비용 구성

1. 인지세
2. 등기(설정/말소) 비용
3. 감정평가비
4. 근저당 말소 비용
5. 인공·제증명 수수료
6. 중도상환수수료 (기존 대출 3년 이내 시)
7. 기타 수수료 (은행·대출기관별)

아래에서 각각 실제 얼마가 드는지 알려드립니다.

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2️⃣ 인지세(국가 세금)

대환대출 시 가장 먼저 발생하는 비용입니다.

📘 인지세 기준(대출금액별)

대출금액	인지세	은행·차주 부담
5천만 원 이하	7만 원	반반 부담 (3.5만 원씩)
5천만~1억	15만 원	반반 부담
1억~10억	35만 원	반반 부담 (17.5만 원씩)

💡 대부분 주담대는 35만 원 → 본인 부담 17.5만 원 발생

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3️⃣ 등기 비용(근저당 설정 + 말소)

대출을 갈아타면

• 기존 근저당은 말소
• 새 대출은 재설정
  이 필요합니다.

📘 평균 비용

• 근저당 설정 비용: 20~30만 원
• 근저당 말소 비용: 3~5만 원
  → 총 25~35만 원 수준

등기 대행사를 이용하면 40~50만 원까지 나올 수 있음

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4️⃣ 감정평가비(은행별 상이)

대부분의 은행은 대환대출 시 주택가격을 재평가합니다.

📘 평균 감정평가비

• 아파트: 5~15만 원
• 빌라/다가구: 10~25만 원
• 단독/상가주택: 추가비용 발생

💡 은행에 따라 아파트는 감정 없이 KB시세로 처리해 비용이 안 들기도 함

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5️⃣ 제증명·발급 수수료

등기·신청 과정에서 여러 서류가 필요합니다.

📘 필요한 서류 및 비용

• 주민등록초본/등본: 400~500원
• 가족관계증명서: 1,000원
• 인감증명서: 600원
• 등기부등본: 700원

전체 합계: 5,000원~1만 원 수준

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6️⃣ 기존 대출의 중도상환수수료 (※ 가장 큰 변수)

가장 중요한 확인 포인트입니다.
대출 실행 3년 이내 갈아타면 수수료가 발생합니다.

📘 계산 공식

잔액 × 1.2% × 잔존일수/3년

예)
3억 원 대출 중 2억 5,000만 원 잔액이 남았고 1년 지난 경우
→ 2.5억 × 1.2% × (2년/3년) ≈ 20만 원~50만 원대 발생

💡 **정책대출(보금자리·특례·안심전환)**은 수수료가 없는 경우가 많아 더 유리

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7️⃣ 기타 수수료

은행·대출 상품에 따라 다음 비용이 추가될 수 있습니다.

• 취급 수수료: 2~10만 원
• 대출 실행 수수료: 은행별 상이
• 인지세 외 별도 비용: 일부 특수상품만 해당

보통 총합 0~10만 원 정도

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8️⃣ 대환대출 비용 총합 계산 예시

📘 아파트, 3억 원 대출 갈아타기 기준

항목	비용
근저당 설정/말소	30만 원
감정평가비	10만 원
제증명 서류	1만 원
취급 수수료	5만 원
중도상환수수료(대출 2년차)	20만~50만 원
총합	약 80만~120만 원
인지세	17,500원

➡ 갈아타기 비용이 80~120만 원 수준이라면,
금리 인하 효과가 연간 150만 원 이상이면 충분히 이득입니다.

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9️⃣ 대환대출의 실절감액 계산하는 법

실절감액 = (전환 후 연 이자절감액) – (발생비용 전체)

예)

• 갈아타기 비용: 100만 원
• 금리 인하로 연 이자 절감: 360만 원

➡ 첫해에 이미 +260만 원 이득
➡ 2~3년 유지하면 수백~수천만 원 절감

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10️⃣ 대환대출 비용 최소화 팁

✔ 대출 실행 후 3년 지난 시점에 갈아타기
→ 중도수수료 0원

✔ 감정 없이 KB시세 적용 은행 선택
→ 10만 원 절약

✔ 등기대행 미이용(직접 신청)
→ 20~30만 원 절약

✔ 정부 정책대출 활용
→ 수수료·금리 모두 절감

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✅ 결론

주택담보대출을 갈아타기 전에
“추가 비용이 얼마나 나오는지” 정확히 알아야
실제 이득인지 판단할 수 있습니다.

📌 대환 시 주요 비용 요약

• 인지세: 17,500원
• 등기비용: 25~35만 원
• 감정평가비: 5~25만 원
• 중도상환수수료: (3년 이내 시) 20~50만 원+
• 기타 수수료: 5~10만 원

📘 총비용: 평균 80만~120만 원

금리 0.5~1%만 내려도 비용을 충분히 상쇄하고 남는 경우가 대부분입니다.
갈아타기 전 반드시 총비용 vs 금리절감 효과를 비교해
가장 유리한 시점을 선택하세요.

 

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