[아파트 매수] 다운계약서 괜찮을까?(+적발, 법적문제, 처벌)

■ 다운계약서를 쓰는 목적

1. 세금 절감
   • 양도소득세 감소: 부동산을 매도할 때 실제 거래 가격보다 낮은 가격으로 신고하면, 양도차익이 줄어들어 양도소득세를 적게 납부하게 됩니다.
   • 취득세 절감: 부동산을 매수할 때도 실제 거래 가격보다 낮은 가격으로 신고하면, 취득세가 줄어듭니다.
2. 부동산 가격 조작
   • 지역의 부동산 가격을 인위적으로 낮추거나 높이기 위해 다운계약서를 이용하기도 합니다.

 

■ 법적 문제 및 처벌

다운계약서 작성은 명백한 탈세 행위로 간주되며, 적발 시 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다:

1. 과태료 및 가산세
   • 국세청에서 탈세 사실이 적발되면 신고하지 않은 세액의 최대 40%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있습니다.
   • 신고 지연에 따른 가산세가 추가로 부과됩니다.
2. 형사 처벌
   • 탈세 금액이 큰 경우, 형사 처벌이 따를 수 있으며, 이는 벌금형 또는 징역형으로 이어질 수 있습니다.
3. 신용 불이익
   • 세금 체납자로 등록되어 신용 등급에 불이익이 발생할 수 있습니다.
4. 거래 무효화
   • 부동산 거래 자체가 무효화될 수 있으며, 이에 따른 민사적 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

 

■ 다운계약서 적발 방법

1. 실거래가 비교
   • 국세청은 부동산 거래 신고된 금액과 해당 지역의 평균 거래가를 비교합니다. 특정 거래가 비정상적으로 낮게 신고된 경우, 의심 거래로 판단하여 조사를 진행할 수 있습니다.
2. 현장 조사
   • 국세청은 특정 지역이나 거래에 대해 현장 조사를 실시합니다. 거래 당사자나 중개인 등을 통해 실제 거래 가격을 확인할 수 있습니다.
3. 신고와 제보
   • 부동산 거래와 관련하여 불법 행위가 의심되는 경우, 제3자의 신고나 제보를 통해 적발될 수 있습니다. 경쟁업체, 거래 상대방, 또는 내부 고발자가 이를 신고할 수 있습니다.
4. 계좌 추적
   • 거래 관련 당사자의 금융 거래 내역을 추적하여 신고된 금액과 실제 송금된 금액이 일치하지 않는 경우, 다운계약서 작성이 의심됩니다. 국세청은 이를 통해 실제 거래 가격을 확인할 수 있습니다.
5. 기타 거래 기록 검토
   • 계약서 외에도 거래와 관련된 다른 문서, 예를 들어 중개 수수료 영수증, 관련 대출 서류 등을 검토하여 실제 거래 가격을 추정할 수 있습니다.
6. 정보 교환
   • 국세청과 지방자치단체, 법원 등 다른 정부 기관 간 정보 교환을 통해 부동산 거래 내역을 종합적으로 검토합니다. 이를 통해 다운계약서 작성이 적발될 수 있습니다.

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